Когда УО вправе требовать от собственника убрать кондиционер с МКД
Верховный суд России в очередной раз разбирался, обязан ли собственник по требованию УО демонтировать с фасада дома блок кондиционера, а также привести стену в первоначальный вид. Вместе с экспертом Еленой Шерешовец выделили самые важные доводы суда в пользу управляющей организации.
Кондиционер установлен на общем имуществе многоквартирного дома, которым управляет УО.
Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если собственники заключили договор управления с организацией, то именно УО несёт ответственность за содержание и ремонт дома. В том числе она должна следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции (п. 3.5.8 Правил № 170). Управляющая организация из Москвы поступила в соответствии с этими нормами: провела обследование МКД и установила, что одна из собственниц установила на фасаде наружный блок кондиционера.
При этом общее собрание собственников по вопросу установки оборудования жители не проводили. УО посчитала, что владелица квартиры поступила незаконно, и обратилась в суд. В иске компания потребовала, чтобы ответчик:
- демонтировала установленный на фасаде дома кондиционер;
- восстановила после демонтажных работ стену в соответствии с её конструкцией и цветом;
- выплатила судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Оборудование нарушает права соседей и мешает УО содержать и ремонтировать общее имущество МКД
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону управляющей организации:
- решение Гагаринского районного суда Москвы от 13.12.2021 по делу № 2-4697/2021;
- апелляционное определение Московского городского судаот 26.04.2022 по делу № 33-15281/2022.
Они не приняли во внимание доводы собственницы о том, что размещённое ею оборудование не нарушает интересы соседей и соответствует всем требованиям НПА. Установка кондиционера на фасаде МКД без согласования с соседями – нарушение законодательства и прав владельцев помещений. Также оборудование на стене дома мешает УО исполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.
Инстанции частично удовлетворили иск УО: ответчица должна была демонтировать наружный блок кондиционера и привести стену в изначальное состояние. Сумму неустойки суды уменьшили до 100 рублей в день до даты исполнения требований.
Кондиционер нарушает нормы строительно-технической документации и других НПА
Собственница обратилась с жалобой в кассационный суд, и он отменил решения нижестоящих инстанций, отправив спор на новое рассмотрение (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2022 по делу № 88-14531/2022).
Судья указал, что установка кондиционера на фасаде не является переустройством или перепланировкой помещения в МКД и не требует согласия на такие работы общего собрания собственников (п. п. 3, 25 п. 3 Требований из постановления Правительства Москвы от 25.10.201 № 508-ПП). Также, если МКД не объект культурного наследия, не нужно получать согласование от органа местного самоуправления.
Суд отметил, что в ЖК РФ:
- не прописано получение каких-либо разрешений на установку кондиционера собственником помещения МКД;
- не регламентирован порядок выдачи таких разрешений;
- не указаны органы, которые имеют полномочия их выписывать.
Кассационная инстанция, принимая решение, сослалась на заключение эксперта. Он указал, что кондиционер на фасаде МКД не нарушает требований нормативной строительно-технической документации и не оказывает негативного воздействия на жителей дома.
В результате монтажа оборудования общее имущество собственников не уменьшилось, а следовательно, согласия на такие работы от других владельцев помещений получать не нужно. Дело было отправлено на пересмотр в апелляционный суд.
Собственник не получил разрешения ОСС на установку кондиционера на фасаде дома
Управляющая организация подала жалобу в Верховный суд России, считая, что кассационная инстанция вынесла решение с нарушением требований закона. Верховный суд РФ принял жалобу к рассмотрению.
Он указал на то, что уменьшение площади или состава общего имущества после монтажа оборудования не являлось юридически значимым для спора: он касался вопроса соблюдения порядка пользования таким имуществом.
Выводы ВС РФ, сделанные в определении от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2, проанализировала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале:
- Установка наружного блока кондиционера на фасаде МКД является нарушением прав собственников, так как фасад – общее имущество.
- Право владельцев помещений пользоваться и распоряжаться таким имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права соседей, противопоставляя свой интерес их интересам.
- Лицо, которое наравне с другими владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом МКД, может реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
- Размещение на общем имуществе МКД личного оборудования без соответствующего решения ОСС противоречит требованиям закона и нарушает права собственников помещений.
Верховный суд РФ признал определение кассационной инстанции незаконным и направил дело на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2).